De acordo com Alex Nabuco dos Santos, os proprietários em 2026 enfrentarão um ano decisivo de adaptação, porque o novo sistema de tributação do consumo começa a valer e passa a conviver com as regras atuais durante a fase de transição. O ponto central não é apenas “pagar um imposto novo”, mas entender como o calendário, as obrigações acessórias e a redação dos contratos podem afetar o fluxo de caixa, a precificação do aluguel e a segurança jurídica das operações.
Quem se antecipa reduz risco, evita erros formais e preserva a rentabilidade do patrimônio. A virada começa em 1º de janeiro de 2026, quando IBS e CBS passam a existir em caráter inicial, com regras de destaque em documentos fiscais eletrônicos e testes de operacionalização do modelo. Continue a leitura e entenda:
Proprietários em 2026: prazos de transição e o que muda no calendário
O primeiro dever do proprietário em 2026 é dominar o cronograma. A reforma prevê início do novo sistema em janeiro, mas com uma fase inicial de implementação e convivência com regras antigas, o que exige controle de datas e obrigações para não gerar inconsistências em registros, relatórios e contratos. Conforme apresenta Alex Nabuco dos Santos, o erro mais comum nesse tipo de transição é tratar o tema como algo “para depois”, quando, na prática, decisões tomadas no começo do ano já influenciam reajustes.
Além disso, há marcos objetivos que merecem destaque. Orientações oficiais indicam que, a partir de julho de 2026, pessoas físicas que se tornarem contribuintes de IBS e CBS deverão se inscrever no CNPJ, sem que isso as transforme em pessoa jurídica, mas para facilitar a apuração e o cumprimento do novo sistema. Essa informação muda a rotina de quem opera locação de forma mais estruturada, especialmente quando o volume de receitas e contratos exige organização fiscal robusta.
Obrigações, documentos e controles que evitam problemas
Em 2026, a regularidade documental ganha protagonismo. As novas regras exigem que documentos fiscais eletrônicos passem a trazer campos específicos de IBS e CBS e, para vários contribuintes, o destaque desses tributos se torna parte do fluxo de emissão e validação. Mesmo quando a cobrança estiver em fase de teste, o impacto prático é real: sistemas precisam estar prontos, cadastros devem estar organizados e rotinas de conferência têm de ser mais rígidas.
Segundo Alex Nabuco dos Santos, proprietários que operam via pessoa jurídica, administradoras patrimoniais ou estruturas familiares devem tratar 2026 como um “ano de compliance”, não como mera formalidade. Isso significa revisar cadastros, padronizar contratos, organizar comprovantes e garantir trilha de auditoria para pagamentos e recebimentos. Quando o portfólio é maior, a diferença entre uma gestão amadora e uma gestão profissional aparece nos detalhes.
Impactos tributários na locação e como proteger a rentabilidade
O tema mais sensível para muitos proprietários é o impacto tributário na locação. A legislação prevê redução de 70% na base de cálculo para locação residencial em certos cenários, o que diminui a carga efetiva, mas não elimina o imposto: ainda haverá tributação sobre a parcela remanescente. Isso exige cuidado na comunicação com o inquilino e atenção ao desenho do contrato, porque, dependendo da estratégia de locação e do perfil do proprietário, pode haver pressão por reajuste ou aditivo contratual.
Assim como destaca Alex Nabuco dos Santos, o proprietário protege a rentabilidade quando toma decisões com método e transparência. Em vez de repassar custos de forma automática, vale avaliar alternativas: ajustar prazo contratual para reduzir vacância, oferecer melhorias que sustentem preço, renegociar índices com lógica econômica e revisar a estratégia de locação (por exemplo, migrar para contratos mais longos, reduzir rotatividade e diminuir custos de transação).
Em suma, proprietários em 2026 terão vantagem quando tratarem a reforma como uma agenda prática: calendário claro, documentação em ordem, sistemas ajustados e contratos preparados para o novo contexto. Como ressalta Alex Nabuco dos Santos, a decisão mais inteligente é antecipar organização e simulações, porque 2026 premiará quem domina detalhes e mantém disciplina de gestão. Se você quer preservar retorno e reduzir risco, revise seus contratos, alinhe rotinas com sua administradora e estruture um plano simples.
Autor: Richard Christian
