Segundo Parajara Moraes Alves Junior, a crescente demanda por expansão de área produtiva tem levado produtores e empresas do agronegócio a buscar a aquisição de novas propriedades rurais como estratégia de crescimento, movimento que exige, antes da assinatura de qualquer contrato de compra e venda, um processo estruturado de due diligence capaz de identificar riscos jurídicos, ambientais e tributários que poderiam comprometer significativamente o investimento realizado.
Este processo de verificação prévia, embora exija tempo e recursos financeiros adicionais durante a negociação, costuma representar fração mínima do valor total envolvido na aquisição de uma propriedade rural, especialmente quando comparado ao custo potencial de passivos não identificados que poderiam comprometer o investimento por anos após a conclusão do negócio. Parajara Moraes Alves Junior, CEO da Junior Contabilidade & Assessoria Rural, observa que compradores que dispensam essa etapa preparatória, motivados pela urgência de fechar negócio antes de eventual concorrente, frequentemente herdam passivos que somente se revelam meses ou anos após a conclusão da compra.
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Quais documentos compõem uma due diligence imobiliária rural completa?
A análise documental de uma propriedade rural envolve verificação da matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, certidões negativas de ônus reais, certidões de ações cíveis e trabalhistas em nome dos vendedores, e confirmação de regularidade do Cadastro Ambiental Rural e do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais. Indica-se, na prática de assessoria especializada em transações rurais, que divergências entre a área registrada em cartório e a área efetivamente medida no georreferenciamento atualizado representam um dos achados mais frequentes em due diligence imobiliária rural, situação que pode gerar disputas relevantes após a conclusão da compra caso não seja identificada previamente.
A verificação de eventuais restrições ambientais não regularizadas, como passivos de reserva legal ou área de preservação permanente, também integra essa análise documental, já que tais pendências podem gerar obrigação de recomposição ambiental que recai sobre o novo proprietário, independentemente de quem causou originalmente o passivo identificado. Parajara Moraes Alves Junior comenta que esse tipo de passivo ambiental costuma ser subestimado por compradores menos experientes, que avaliam a propriedade exclusivamente sob a ótica produtiva, sem considerar adequadamente o custo financeiro futuro de eventual recomposição exigida pela legislação ambiental vigente.
Como riscos tributários influenciam a decisão de compra de uma propriedade rural?
A existência de débitos de ITR não quitados pelo proprietário anterior representa risco relevante para o comprador, já que esse tributo possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel independentemente de quem figura como contribuinte original da dívida. Esclarece-se que a verificação detalhada de certidões de regularidade fiscal relacionadas especificamente ao imóvel objeto da negociação, e não apenas ao CPF ou CNPJ do vendedor, evita que o comprador assuma passivos tributários que poderiam ter sido identificados e negociados antes da conclusão da compra.
Demonstra-se, na prática de transações rurais de maior complexidade, que a inclusão de cláusulas contratuais específicas de retenção de parte do valor da venda, condicionada à comprovação de quitação de débitos identificados durante a due diligence, protege o comprador contra surpresas fiscais que somente se materializam após a efetiva transferência da propriedade.
Por que a regularidade ambiental se tornou critério decisivo nas negociações rurais?
Compradores institucionais e instituições financeiras que oferecem crédito para aquisição de terras passaram a exigir, cada vez mais, comprovação completa de regularidade ambiental como condição para viabilizar a operação, refletindo tanto exigências regulatórias quanto pressão crescente de mercados consumidores e investidores por cadeias produtivas livres de desmatamento ilegal e outras irregularidades ambientais. Parajara Moraes Alves Junior examina que propriedades com pendências no Cadastro Ambiental Rural, mesmo quando possíveis de regularizar, tendem a sofrer deságio relevante no valor de mercado em comparação a propriedades com situação ambiental plenamente regular e documentada.
A antecipação dessa exigência, por parte de vendedores que regularizam pendências ambientais antes mesmo de colocar a propriedade à venda, costuma facilitar negociações futuras e reduzir o tempo necessário para conclusão da transação, beneficiando tanto vendedor quanto eventual comprador interessado na aquisição.
Quais cuidados finais sustentam uma aquisição rural segura?
A contratação de equipe multidisciplinar, reunindo profissionais de direito imobiliário, engenharia ambiental e contabilidade especializada em agronegócio, permite que cada dimensão da due diligence seja avaliada por especialista capacitado na respectiva área técnica, reduzindo significativamente o risco de que algum aspecto relevante da análise passe despercebido durante o processo de avaliação da propriedade. Dentre esse panorama, Parajara Moraes Alves Junior pontua que o investimento nessa análise prévia, embora represente custo adicional ao processo de aquisição, tende a se justificar amplamente diante do valor patrimonial normalmente envolvido em transações de compra de terras produtivas.
A formalização de todas as constatações da due diligence em relatório técnico detalhado, utilizado como base para negociação final de preço e condições contratuais, garante que o comprador tome a decisão de aquisição com plena consciência dos riscos e oportunidades associados à propriedade rural específica avaliada.
No fim, Parajara Moraes Alves Junior reitera que esse relatório também serve como referência valiosa para a gestão futura da propriedade já adquirida, documentando de forma organizada informações que dificilmente seriam reunidas com a mesma qualidade caso o levantamento ocorresse apenas de forma reativa, diante de algum problema já manifestado após a conclusão da compra.
